En vertu de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, une mise en copropriété s’impose en cas de division d’un bien immobilier à usage d’habitation en plusieurs lots. Il incombe à cet effet au propriétaire initial d’accomplir l’ensemble des démarches requises, lesquelles sont rigoureusement encadrées par la loi. Nous faisons le point sur les obligations des propriétaires dans le cadre de la mise en copropriété d’un bâtiment.
Contenus de la page
En quoi consiste la mise en copropriété d’un bâtiment ?
Mettre en copropriété un bâtiment d’habitation, c’est en répartir la propriété entre plusieurs propriétaires. Il s’agit plus exactement de le diviser en plusieurs lots habitables et leurs propriétaires respectifs deviennent ainsi des « copropriétaires ». Au-delà des lots privatifs, ce bien collectif comporte une quote-part des parties communes : escaliers, murs porteurs, toits, équipements collectifs, etc.
Il faut savoir que la mise en copropriété implique la mise en place d’un syndicat de copropriété. Il s’agit d’une entité juridique résultant de l’association de tous les copropriétaires et ayant des capacités juridiques qui s’apparentent à celles d’une société. Cette collectivité s’occupe notamment de la gestion des affaires communes du bien, à l’instar du budget, des travaux, du règlement intérieur, de l’élection des membres du conseil syndical…
La création d’une copropriété s’avère indispensable en cas de répartition d’un immeuble à usage d’habitation entre différents héritiers, hors régime de l’indivision. Cette opération n’est toutefois possible que si les parties communes du bien peuvent être aménagées. De plus, la mise en copropriété s’impose dans le cadre d’une vente en lots d’un bâtiment neuf.
Ce sont notamment les promoteurs immobiliers qui sont concernés dans ce cas précis. Ces derniers proposent aux acheteurs des studios/appartements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). On peut ensuite citer les personnes qui veulent se regrouper dans une optique de création de logements participatifs. Il convient par ailleurs de souligner que la création d’une copropriété nécessite le respect des conditions suivantes :
- l’immeuble à répartir en plusieurs lots remplit tous les critères de décence : il ne doit être ni insalubre, ni défectueux, ni dangereux pour les occupants,
- il ne fait l’objet d’aucune interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril,
- il est doté d’un accès à l’électricité, à l’eau potable et d’un dispositif d’évacuation des eaux usées,
- le quart de sa superficie totale accueille des habitations classées en catégorie IV de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Quoi qu’il en soit, la mise en copropriété d’un bâtiment d’habitation est une démarche qui peut s’avérer complexe au vu des diverses obligations qui doivent être respectées. Il peut dans ce cas être opportun de se faire accompagner par un expert dans le domaine.
Mise en copropriété : les diagnostics techniques
Avant de mettre en copropriété son bâtiment d’habitation, le propriétaire est tenu de faire réaliser un certain nombre de diagnostics techniques. Leur compte rendu doit être annexé au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division. Le constat de risque d’explosion au plomb ou CREP est obligatoire lorsque le bien a été édifié avant 1949. Il permet de détecter la présence potentielle de plomb, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives.
Au cas où le CREP montrerait la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale au seuil réglementaire (1 mg/cm²), le propriétaire est contraint d’engager rapidement les travaux nécessaires. Si le résultat est négatif, la validité de ce diagnostic est illimitée. Il y a également le diagnostic amiante si le bien d’habitation à mettre en copropriété est construit avant 1997.
Dans son cadre, un diagnostiqueur certifié inspecte le bâtiment pour ensuite infirmer ou attester la présence de particules amiantées au sein de celui-ci. Si le résultat est positif, le propriétaire est tenu de mettre en œuvre toutes les mesures exigées qui dépendent de l’état de conservation constaté. En revanche, si aucune trace d’amiante n’est identifiée, le diagnostic est valable à vie.
Pour ce qui est du DTG (diagnostic technique global), il constitue une obligation avant la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Il permet plus précisément d’apprécier l’état technique global du bâtiment et recense tous les travaux de réhabilitation à effectuer. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est quant à lui obligatoire si la copropriété compte plusieurs de 50 lots et qu’elle est équipée d’un dispositif de refroidissement et/ou de chauffage collectif.
L’obligation de faire établir l’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) est un document technique obligatoire qui doit être réalisé par un géomètre-expert accrédité ou par un notaire. Il décrit la répartition de l’immeuble d’habitation à mettre en copropriété en parties communes et en lots privatifs. L’EDD précise la situation de chaque lot dans le bien ainsi que l’usage auquel il est destiné, sa superficie, son numéro cadastral et la quote-part des parties communes. Ce diagnostic se présente sous la forme d’un tableau et contient des informations telles que :
- l’identification du bâtiment,
- sa division en lots privatifs,
- le numéro et la description de chaque lot,
- des informations sur les parties communes…
Au-delà de ces renseignements, l’expert fournit un plan détaillé pour chaque lot privatif. Une fois établi, l’EDD doit faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière du lieu de situation du bâtiment pour ainsi rendre la division opposable aux tiers. Notez également que le propriétaire doit le joindre à tout acte de location ou de vente d’un lot et au règlement de copropriété.
La désignation du syndic de la copropriété
Au sein d’une copropriété, le syndic est un véritable chef d’orchestre. Il s’occupe de la gestion financière et administrative du bâtiment et en garantit la bonne tenue. Il gère entre autres la tenue de comptes, l’entretien des parties communes, le recouvrement des charges, la convocation et l’exécution des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Nous pouvons y ajouter la relation avec l’ensemble des résidents. Le syndic de copropriété peut être un bénévole (copropriétaire ou tiers) ou un professionnel (société spécialisée ou agence immobilière).
Dans tous les cas, il est désigné par le syndicat de copropriété lors d’une assemblée générale afin de le représenter légalement. La durée de son mandat est de trois ans (ou 12 mois dans certains cas) et est renouvelable. Une fois nommé, le syndic doit signer un contrat de mandat avec le syndicat des copropriétaires. Ce document précise notamment ses honoraires, ses modalités de révocation et ses missions.
Comment rédiger le règlement de copropriété ?
Lorsque l’on parle de règlement de copropriété, on fait référence à un document contractuel accepté par chaque copropriétaire. C’est une charte commune qui définit clairement les règles de vie au sein de l’immeuble. Sa rédaction doit se faire chez un notaire qui lui donne un caractère authentique. Le règlement de copropriété doit également être publié au service de la publicité foncière compétente. Parmi les éléments qui doivent le constituer, nous pouvons citer :
- la description de l’immeuble en copropriété,
- la réparation des lots et des charges entre les copropriétaires,
- l’usage auquel se destine chaque lot privatif,
- les conditions d’entretien et d’utilisation des parties privatives et communes,
- les conditions d’utilisation des parties communes à jouissance privative ou des parties communes spéciales le cas échéant,
- les règles liées à l’administration des parties communes…
Le même règlement peut ultérieurement être modifié par l’assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise varie en fonction de la typologie des modifications. Chaque modification doit être publiée au service de la publicité foncière.
Hari est une rédactrice spécialisée dans le domaine du jardinage, passionnée par les plantes et leur entretien. Grâce à ses connaissances approfondies, elle offre des conseils précieux et des astuces pratiques pour créer et maintenir de magnifiques jardins florissants.