Bien que l’indexation des loyers sur l’IRL soit chose courante, d’autres types d’augmentation de loyer doivent être justifiés et varient selon l’adresse du bien loué. Il est de ce fait essentiel d’étudier l’adresse du logement, puisque les règles diffèrent selon qu’il se trouve en zone tendue ou non. L’augmentation du loyer la plus régulière et courante a lieu tous les ans à l’aide de l’indice IRL.
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Le loyer en cours de bail peut-il être augmenté?
Afin que le loyer évolue une fois que le locataire est dans le logement, le propriétaire bailleur peut indexer le loyer de manière régulière en cours de bail. Cependant, le loyer des logements dont le bail a été reconduit ou signé depuis le 24 août 2022 et qui ont été classés F ou G par leur DPE ne peuvent plus être indexés en cours de bail. Cette même restriction s’appliquera en Outre-mer à partir du 1er juillet 2024.
Augmentation du loyer régulière avec l’IRL
À titre de rappel, l’IRL est un indice publié quatre fois par an par l’INSEE, pour chaque trimestre passé. Le trimestre de référence, ainsi que la valeur du dernier IRL que l’INSEE a publié à l’arrivée des locataires sont notés dans le contrat de location. Ensuite, tous les ans, sa valeur réactualisée est utilisée pour le même trimestre de l’année suivante afin de calculer le nouveau loyer. Pour ce calcul, il faut prendre en compte :
- L: le montant du loyer hors charges
- N: le nouveau IRL que l’INSEE a publié, du même trimestre de référence que celui mentionné dans le contrat de location
- P: l’ancien IRL
Ces éléments permettent de définir tous les ans le montant d’un nouveau loyer dont le calcul s’effectue comme suit :
(L x N) / P
Prenons en exemple, un logement dont le loyer est de 2 000 € indexé sur l’IRL du troisième trimestre. Le calcul de l’augmentation des loyers sera donc :
2000 € x 136, 27 (IRL du troisième trimestre 2022) / 131,67 (IRL du troisième trimestre 2021) = 2069,87 €
Plafonnement temporaire de l’augmentation du loyer avec l’IRL
Pour limiter les effets de l’inflation sur les loyers de logement, pendant un an, leur indexation est plafonnée par la loi sur le pouvoir d’achat de 2022, depuis le 14 octobre 2022. Pour les révisions effectuées avec l’IRL publiée en octobre 2022 jusqu’à mi-octobre 2023, l’augmentation du loyer est limitée à :
- 3,5 % par an pour les logements situés en France métropolitaine.
- 2,5 % pour les logements situés en outre-mer
- 2 % pour les logements situés en Corse
Prévision de l’indexation du loyer en cours de bail
L’augmentation du loyer en cours de bail est possible si le contrat de location comprend une clause d’indexation du loyer. Il faut y indiquer quel est le dernier indice IRL que l’INSEE a publié le jour où le bail est signé. Depuis le 13 octobre 2022, l’INSEE publie trois indices en fonction du lieu de situation du logement : en métropole, outre-mer ou Corse.
Pour un contrat signé par exemple le 27 octobre 2021, le dernier indice IRL publié à noter dans le bail est donc celui du troisième trimestre 2021 publié le 14 octobre 2021, à savoir 131,67.
Augmentation de loyer : quand informer le locataire?
Dans les contrats de location, il faut toujours prévoir que l’indexation a lieu à la date anniversaire du bail. Le locataire doit donc être averti un mois avant la date anniversaire du bail, afin de le permettre de prendre ses dispositions pour changer le montant de son paiement.
En cas d’oubli, il est toujours possible de le faire après. En effet, la révision annuelle de loyer peut être effectuée pendant l’année suivant la date de révision du bail. Cependant, le loyer sera indexé à partir du mois où l’indexation est demandée, puisqu’elle n’est pas rétroactive : si la révision du bail a lieu le 20 octobre 2022, le bail peut être révisé jusqu’au 19 octobre 2023.
L’application de l’indexation n’est pas automatique. Chaque année, le propriétaire doit en faire la demande à son locataire en recommandé avec AR. Si l’augmentation des loyers tient uniquement compte de la révision de l’IRL, il s’agit d’une révision légale ne nécessitant pas de justificatif spécifique. En revanche, si la révision du loyer va au-delà de l’IRL, il est indispensable de justifier l’augmentation. Consultez également notre article portant sur l’apporteur d’affaire immobilier.
