main d'adulte qui donne un bien immobilier aux mains d'enfant

Acheter un bien immobilier au nom de son fils : Mode d’emploi

Si vous souhaitez préserver votre fils financièrement de votre vivant en lui achetant en son nom un bien immobilier, c’est possible ! Mais de quelle manière la donation de son vivant s’effectue-t-elle ? Quelles sont les conditions et les avantages à donner de son vivant ? Explications.

La donation de son vivant, c’est quoi ?

Il s’agit d’un acte par lequel le donateur transmet de son vivant et à titre gratuit la propriété d’un bien immobilier (maison ou appartement) à son enfant ou un tiers. 

Il est possible de donner de son vivant à la personne que vous souhaitez, sous réserve toutefois de ne pas dépasser la part réservée aux autres héritiers éventuels. 

Ce type d’héritage évite les frais du droit de succession qui ont bien lieu lorsque la personne hérite d’un défunt. 

En revanche, si le donateur transmet ce bien pour un seul de ces fils et donc enlève une partie de l’héritage aux autres enfants (s’il en a plusieurs), le bénéficiaire devra rendre l’équivalent de la valeur du bien immobilier qu’il a reçu au reste de ses frères et sœurs. Cela évite une situation d’iniquité (manque d’équité) lors du partage successoral. 

Ce don ne vient donc pas s’ajouter à la part de l’héritier mais est inclus dans sa part successorale : c’est en quelque sorte une avance sur son héritage, sans les frais. 

Les conditions pour donner de son vivant

Pour faire une donation de son vivant, il faut remplir 3 conditions : 

  • Être majeur ou mineur émancipé,
  • Être saint d’esprit,
  • Posséder toutes ses capacités juridiques pour la gestion de vos biens. 

Le donataire doit, lui, être en capacité de recevoir. Les deux parties doivent donner leur consentement réciproque durant la donation de bien. 

une mère qui signe un bien immobilier pour sa fille de son vivant

La possibilité du démembrement de propriété

Le principe du démembrement de propriété désigne à diviser la pleine propriété d’un bien en 2 parties : l’usufruit et la nue-propriété. 

  • Usufruit : vient des deux mots usus (droit d’utiliser le bien) et fructus (droit d’en percevoir les fruits).
  • Nue-propriété : vient du mot abusus qui signifie le droit de disposer du bien. 

Il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire pour céder la pleine propriété du bien. 

Le démembrement disparaît lorsque l’usufruitier décède. Dès lors, le nu-propriétaire devient le propriétaire exclusif du bien sans avoir à payer de droit de succession

Toutefois, en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transférée aux héritiers, qui rentre alors dans le cadre de la succession.

Mode d’emploi pour acheter un bien au nom de son fils

Pour acheter un bien au nom de son fils, plusieurs solutions s’offrent à vous. 

Vous pouvez soit effectuer un démembrement de propriété, soit réaliser un achat scindé. Ce dernier constitue une technique courante lors de la planification successorale. Il consiste à ce que des parents et leurs enfants achètent ensemble un bien en scindant l’achat de cette façon : la nue-propriété pour les enfants et l’usufruit pour les parents.

Dans le cas d’une indivision avec partage, il est possible de procéder à un achat immobilier en transmettant un pourcentage défini à votre fils pour que celui-ci ne le règle qu’en cas de succession.

Si votre enfant est mineur, une autorisation du juge de paix est requise au préalable.

N’oubliez pas de faire acter votre donation chez le notaire. Ce dernier sécurisera la transaction et rendra officiel l’opération. 

Les avantages de la donation de son vivant

Tout d’abord, payer un bien immobilier à son fils de son vivant permet d’éviter les droits de succession de façon légale. L’héritier n’a aucun frais ni droit de succession à payer à l’Etat

Anticiper de son vivant permet également d’éviter d’éventuels conflits entre les héritiers au moment du partage. De plus, donner de son actif permet aussi de gérer correctement l’héritage et le patrimoine familial. 

Même si la donation avant décès apporte de nombreux avantages fiscaux, le donateur doit toutefois respecter un délai de 15 ans entre chaque donation pour profiter de nouveaux abattements (qui dépendent du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire). 

Un avantage non négligeable est également sa simplicité. En effet, aucune formalité n’est requise. 

Une donation non révocable

Par ailleurs, le seul inconvénient qui suscite est l’irréversibilité. Il est donc impossible de changer d’avis lorsque vous achetez un bien immobilier au nom de votre fils avant votre décès. 

Néanmoins, l’irrévocabilité n’est pas absolue. Il existe 3 situations où il est possible de revenir en arrière : 

  • L’inexécution des charges,
  • L’ingratitude de l’héritier,
  • L’apparition d’enfants. 

Hormis ces trois cas de figure, le donateur ne peut pas revenir sur sa décision.