Afin de bénéficier d’une évaluation la plus juste de votre maison, vous devez réunir les estimations et les comparer. Pour disposer d’une première estimation, il est possible de faire estimer sa maison sans visite et en ligne sous la forme d’une fourchette de prix. Ensuite, celle-ci doit être comparée à celles des professionnels de l’immobilier. Une estimation basée sur une comparaison des maisons similaires et sur des données sur le marché immobilier local, comparées avec les caractéristiques de votre maison. Zoom sur les différentes options pour faire estimer sa maison.
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L’estimation en ligne
De nombreuses plateformes sur Internet proposent un outil d’estimation immobilière gratuite. Généralement, l’outil fonctionne via un formulaire en ligne à remplir. La plateforme recueille le maximum d’informations essentielles sur le bien, à partir desquelles un algorithme parcourt de nombreuses bases de données à la recherche de transactions sur des biens similaires et dans un passé récent.
Certains outils d’estimation se basent sur des données fiables et riches, comme entre autres :
- L’historique de transactions immobilières des partenaires immobiliers, incluant les mandataires immobiliers et les agences partenaires présents sur le site
- La base BIEN ou Base d’Informations Economiques Notariales des transactions immobilières de la région
- La plateforme de Demande de Valeur Foncière, une plateforme récente que le Ministère de l’Economie et des Finances a mise en place et actualisée deux fois par an avec les données de l’Administration fiscale.
Ces outils en ligne peuvent fournir une fourchette de prix pour votre bien.
L’estimation par un notaire
En tant qu’officier public, le notaire se charge d’enregistrer et d’acter la transaction immobilière. Il est également chargé de collecter les diverses taxes immobilières relatives afin de les reverser à l’État. Un notaire est la personne la mieux placée pour définir la valeur de marché la plus fiable et la plus précise d’un bien immobilier.
Pour faire estimer sa maison par un notaire, il y a deux options:
- Solliciter un avis de valeur certifié ou un certificat d’expertise : un document de 5 pages environ décrivant les caractéristiques du bien et donnant une estimation de valeur.
- Solliciter une expertise immobilière bien détaillée : allant plus loin, elle s’associe à un audit bien détaillé de la maison. Elle résulte sur une estimation de sa valeur de marché plus précis, appuyée sur des transactions comparables.
Tout comme un outil d’estimation immobilière en ligne, le notaire se base sur la BIEN et la PERVAL pour effectuer ses recherches et fournir un rapport. Il est à savoir que faire estimer sa maison par un notaire est payant.
L’estimation par un expert immobilier
Un expert immobilier est un indépendant agréé auprès des tribunaux. Généralement, il fait partie d’un réseau comme le Centre National de l’Expertise.
- Il porte son attention sur le quartier, les projets immédiats dans l’environnement
- Il étudie de près le bien
- Il se penche sur l’historique du bien, les caractéristiques de la construction, les extensions et la surface habitable
Un expert immobilier utilise plusieurs méthodes comparatives pour comparer plusieurs estimations, à savoir :
- La méthode de la capitalisation des revenus : appliquer un coefficient spécifique au revenu locatif afin d’avoir une estimation de sa valeur
- La méthode sol & construction: évaluer la valeur du terrain et rajouter la valeur de la construction vétusté déduite
- Actualiser les flux de trésorerie: déterminer la valeur pouvant représenter aujourd’hui l’ensemble des revenus nets générés par la location du bien
L’estimation par une agence immobilière
L’estimation du bien commence par une visite de celui-ci pièce par pièce. Ensuite, elle est complétée par la collecte d’informations et de documents sur les rénovations récentes, l’entretien ou le permis de construire.
À l’aide de ces données, l’agence immobilière effectue une analyse comparative du bien avec des maisons similaires. Il se base alors sur sa connaissance du marché local, mais également sur des informations techniques consultées au sein de bases de données.
L’agence immobilière inclut dans son estimation des critères qu’un outil d’estimation en ligne n’utilise pas. En effet, il prend en compte les caractéristiques du bien, mais également de son environnement, notamment les transports à proximité, l’emplacement, la distance du centre-ville, et autres. Il consulte également les taux du prêt immobilier dans la région, évalue les perspectives de développement immobilier et analyse la rareté du bien.
Généralement, l’estimation par une agence immobilière est gratuite, afin d’espérer en contrepartie un mandat de vente exclusif. Ce dernier lui donne l’exclusivité de la vente pendant un temps défini et en fonction des conditions précises. Un mandat semi-exclusif est également une autre alternative, permettant de vendre soi-même le bien de son côté, en plus de l’agent immobilier. Envie de découvrir quelle formation est la mieux pour devenir agent immobilier?
Faire estimer sa maison: Fonctionnement
Évaluation du prix moyen par mètre carré
Il faut estimer le prix au m² moyen des biens du quartier ou de la commune pour les petites villes ou les villages. Pour ce faire :
- Demander des conseils aux agences locales connaissant certainement le prix au mètre carré du secteur
- Effectuer une moyenne des prix au mètre carré des biens vendus dans la zone en consultant des annonces dans les journaux, sur Internet ou dans une agence immobilière et dans les magazines spécialisés
- Utiliser des cartes en ligne des prix immobiliers. C’est un outil qui évalue automatiquement un prix moyen au mètre carré à l’adresse entrée, un prix haut et bas pour un appartement et une maison.
Évaluer les ventes récentes de logements similaires
Il est possible de s’informer sur le prix de vente des biens immobiliers similaires. Pour les agglomérations et les grandes villes, le quartier ou la commune analysée pour les villes de moins de 5000 habitants doit être le même que celui du bien.
Les caractéristiques propres des biens étudiés doivent se rapprocher du bien à vendre en termes de superficie, d’étage, d’année de construction, de nombre de pièces, ainsi que de surface de terrain.
En trouvant plusieurs biens vendus récemment ou en vente, il est possible d’affiner la comparaison en essayant d’analyser l’état de ces biens, en relevant la présence ou pas de places de parking ou en notant le score de performance énergétique de la maison.
Toutefois, il est recommandé de faire estimer sa maison par trois professionnels de l’immobilier. En effet, il est conseillé de faire appel à des mandataires ou des agents de proximité. Ils connaissent le secteur d’implantation de votre maison. Ils disposent d’une vision plus étendue des biens similaires vendus récemment. Enfin, ils ont un réseau local d’acquéreurs potentiels.
