Tous les ans, les propriétaires peuvent réviser les loyers des logements, des bureaux ou encore des commerces selon un indice légal. La révision des loyers est conduite par l’article 17 de la loi n° 89 – 462 du 06 juillet 1989 modifiée. La révision ne peut pas dépasser la variation annuelle de l’indice de référence des loyers applicable, établi par la loi n° 2008 – 111 du 08 février 2008 pour le pouvoir d’achat, ainsi que par la loi n° 2022 – 1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.
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Indexation des loyers selon divers indices
Lors de la signature du bail, le loyer est fixé. Ensuite, chaque année, le montant peut être réévalué selon un indice légal indiqué dans une clause du contrat de bail. Il existe quatre indices :
- L’indice de référence des loyers ou IRL
- L’indice des loyers commerciaux ou ILC
- L’indice des loyers des activités tertiaires ou ILAT
- L’indice du coût de la construction ou ICC
L’actualisation de leur valeur s’effectue selon l’inflation. Au cours du premier mois de chaque trimestre, l’INSEE la publie.
Quand se fait la révision du loyer ?
La révision du loyer se fait une fois par an à la date prévue dans le contrat ou à la date d’anniversaire du bail. Pour les baux commerciaux, elle est réalisée à chaque période annuelle ou triennale. Cependant, la révision n’est pas obligatoire.
Autrement dit, si le propriétaire n’exprime pas son désir de réviser le loyer dans les 12 mois qui suivent la date prévue pour la révision, il perd l’avantage de la clause d’indexation pour l’année précédente. De plus, elle n’a pas d’effet rétroactif, si la révision est en retard par rapport à la date indiquée dans le bail.
En effet, celle-ci n’est valable que pour le futur. D’ailleurs, la révision du loyer ne s’exerce pas aux provisions pour charges. La révision de ces dernières s’effectue uniquement selon des charges réellement dues l’année passée.
Logements: indice de référence des loyers
L’indice de référence des loyers sert de base à la révision des loyers des logements meublés ou vides. Son calcul se fait à partir de la moyenne sur 12 mois de l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac. Faites connaissance avec l’immeuble de rapport a vendre.
La loi du 16 août 2022 pour la protection du pouvoir d’achat limite l’indexation des loyers des baux de logement à :
- 3,5 % en métropole
- 2,5 à 3,5 % en Corse
- 2,5 % dans les DOM-TOM
Locataires commerçants et artisans : Indice des loyers commerciaux
L’indice des loyers commerciaux ou ILC est utilisé pour réviser les loyers commerciaux, excepté les activités exercées dans des entrepôts logistiques ou bureaux, ou encore les activités industrielles. Il remplace l’ICC ou indice du coût de la construction pour les baux renouvelés ou conclus depuis septembre 2014. Pour les baux conclus avant cette date, le locataire et le bailleur doivent se mettre d’accord pour l’utilisation de l’ILC à la place de l’ICC.
L’ILC est constitué de :
- L’indice des prix à la consommation hors loyers et hors tabac : 50 %
- L’indice des chiffres d’affaires du commerce de détail : 25 %
- L’indice du coût de la construction : 25 %
ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires
L’indice des loyers des activités tertiaires ou ILAT est utilisé pour réviser les loyers des baux professionnels portant sur des plateformes logistiques, des bureaux, ainsi que des locaux de professions libérales. Il est constitué de :
- L’indice des prix à la consommation : 50 %
- L’évolution du PIB : 25 %
- L’indice du coût de la construction : 25 %
Indice du coût de la construction
Auparavant, l’indice du coût de la construction était utilisé comme indice de référence pour réviser les loyers professionnels et commerciaux. Pour les baux conclus avant le 1er septembre 2014, il est encore utilisé. Il évalue l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à utilisation principale d’habitation : logements collectifs et individuels.
Calcul de la révision de loyer
Pour augmenter le loyer à partir de l’indice de référence des loyers, le propriétaire doit s’appuyer sur les critères suivants :
- Le montant du loyer
- Le nouvel indice des loyers du trimestre de référence à la date prévue dans le contrat de location ou à la date du dernier indice que l’Insee a publié à la date de la signature du bail
- L’indice des loyers du même trimestre de l’année passée
Le nouveau loyer se calcule donc de la manière suivante :
Loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année passée)
Prenons comme exemple un bail signé le 1er juillet 2018 dont le loyer de 1 600 € peut être révisé au 1er juillet 2019.
- Le dernier indice connu à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2018 : 127,22
- Le dernier indice que l’Insee a publié à la date de révision du loyer est celui du 1er trimestre 2019 : 129,38
Voici donc le calcul du nouveau loyer :
1 600 x 129,38/127,22 = 1 627, 16 €
La révision du loyer se fait uniquement selon un indice légal. Le contrat de location doit mentionner celui-ci, lequel est défini selon la nature du bien.
