Prêt immobilier : attention au taux d’endettement

Il est important de faire attention à votre taux d’endettement lorsque vous voulez souscrire un crédit immobilier. Ce taux fait en effet partie des critères essentiels auxquels les organismes de prêt accordent de l’importance. Ils se basent sur le niveau de cet indicateur pour juger du sérieux de l’emprunteur. Avant de constituer votre dossier de demande, voici l’essentiel à savoir sur le taux d’endettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le pourcentage de votre revenu que vous consacrez au paiement de vos charges. Il prend en compte aussi bien les charges fixes que les diverses mensualités de prêt que vous avez en cours. Les banques se basent sur le taux d’endettement pour avoir une idée globale de la situation financière actuelle de toute personne prétendant à un crédit, quelle qu’en soit la nature.

Le taux d’endettement est l’un des critères essentiels pris en compte par les structures financières dans le cadre d’un prêt immobilier. Il y a un seuil à ne pas dépasser. Pour pouvoir bénéficier de votre crédit immobilier, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %. Pour les banques, si vous consacrez plus de 35 % de vos revenus au paiement des charges, vous risquez de vous noyer financièrement parlant. Vous ne pourrez donc plus faire face à vos autres dépenses.

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Comment mesurer votre taux d’endettement ?

Différentes méthodes existent afin de calculer votre taux d’endettement.

Utilisez un outil en ligne

C’est la manière la plus simple et rapide pour mesurer votre taux d’endettement. Vous avez votre résultat en 2 minutes tout au plus. Elle consiste à utiliser un estimateur gratuit pour avoir, en quelques clics, une idée de ce taux. Cet outil est disponible sur les plateformes spécialisées. Il suffit de remplir des champs en y insérant les informations requises puis de valider.

Appliquez vous-même la formule

Au lieu de passer par un site pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez aussi utiliser la méthode classique. À cet effet, il vous faut utiliser la formule de calcul du taux d’endettement. Cette formule se décline comme suit : dépenses/revenus x 100.

En d’autres termes, il faut diviser l’ensemble de toutes vos charges mensuelles par l’intégralité de votre revenu mensuel. Vous devez ensuite multiplier le résultat obtenu par 100 pour obtenir le pourcentage. Avant de pouvoir faire ce calcul, il est nécessaire de définir le montant de toutes vos charges ainsi que vos revenus mensuels.

Pour cette formule, il faut prendre en compte votre revenu net qui est la somme de diverses rentrées d’argent pendant le mois. Il s’agit notamment des revenus fixes (salaire et revenus non salariés invariables) et des revenus spécifiques (commissions, allocations, revenus fonciers, etc.). Les charges comprennent spécifiquement les crédits, les loyers, les pensions et autres. Si vous prévoyez d’acheter une maison très prochainement, vous pouvez remplacer les loyers par les mensualités du prochain crédit.

Pourquoi bien mesurer votre taux d’endettement ?

Il est avantageux de connaître votre taux d’endettement pour plusieurs raisons.

Savoir si votre projet est viable

Les banques considèrent cet indicateur comme un des critères essentiels à l’obtention d’un prêt. Cela leur permet de savoir si le nouveau crédit ne va pas empiéter sur votre situation financière et causer un défaut de paiement. En d’autres termes, connaître votre taux d’endettement vous permet de savoir si oui ou non les banques accepteront de vous octroyer le crédit pour votre projet immobilier. Par exemple, si votre taux tourne autour de 33 ou 35 %, vous pourriez avoir des difficultés à obtenir votre emprunt.

Pouvoir adapter votre projet

Calculer votre taux peut aussi vous permettre de renforcer votre dossier de demande et d’optimiser votre prêt. En ayant une idée de votre taux, vous saurez au-dessus de quel montant vous ne devez pas aller et en dessous de quelle somme vous ne devez pas vous situer pour que votre dossier soit pris au sérieux. Lorsque vous demandez un prêt trop grand ou trop faible, la demande peine en effet à avancer.

Bénéficier d’un taux réduit

Du taux d’endettement dépendent majoritairement les conditions du crédit. Dans certains cas, il est en effet possible de bénéficier d’un prêt avec un délai de remboursement plus court et une mensualité plus élevée. Cela vous permet de profiter d’un taux plus bas. Le montant total du crédit sera donc également moins élevé.

Faire baisser votre taux d’endettement

En calculant votre taux d’endettement, vous saurez à quel niveau il se situe. Dans le cas où il serait beaucoup trop élevé, vous pourrez prendre des mesures pour le réduire afin de bénéficier de votre prêt. À titre d’exemple, vous pouvez effectuer un rachat de crédits au cas où vous auriez plusieurs prêts en cours. Il est également possible de renégocier votre crédit immobilier en cours, si vous en avez. Cette option vous permet de mettre en place d’autres clauses pour votre contrat. Il peut s’agir de la réduction de la durée du prêt ou de la diminution des mensualités.

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Quel taux d’endettement faut-il privilégier ?

Il n’y a pas une loi qui définit le taux d’endettement maximal autorisé pour un emprunteur. Toutefois, dans un passé récent, les banques étaient réticentes lorsque le taux atteignait le seuil de 33 %. Depuis janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande un taux maximum de 35 %. Ce pourcentage dépasse légèrement le tiers de vos revenus et pour le HCSF, il n’est pas recommandé d’aller au-delà. Depuis janvier 2022, cette règle est ainsi respectée par les organismes qui octroient des prêts.

Il peut cependant y avoir quelques exceptions en fonction des circonstances. Les banques ont la possibilité de déroger à cette règle pour 20 % des dossiers qui leur sont soumis. Sous certaines conditions, le taux d’endettement peut simplement être considéré comme un indicateur et peut ne pas être respecté. C’est le cas lorsque votre reste à vivre est relativement suffisant. Les banques peuvent aussi ne pas tenir compte de votre taux si vos revenus sont très élevés. Votre taux d’endettement peut également être ignoré si, en dépit de vos lourdes charges, vous faites encore l’effort d’épargner. Enfin, le taux d’endettement élevé peut être toléré en fonction de votre âge.