La location des logements repose toujours sur un contrat de bail. Ce contrat régissant toute modalité de location est souvent rédigé par le propriétaire de l’habitation. La résiliation de bail suscite parfois des problèmes envers les propriétaires ou les locataires. Des règles et divers congés sont à connaître pour éviter cela. Voici alors les essentiels à savoir sur la résiliation bail propriétaire avant terme.
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Les droits et les règles sur la résiliation du bail
Dans un premier temps, il est crucial de connaître les droits et les règles sur la résiliation du bail. Les propriétaires de logements n’ont pas le droit de résilier un contrat de bail sans atteindre la date d’échéance. Autrement dit, le propriétaire du bien immobilier n’a plus droit de modifier le contrat une fois qu’il est signé.
Néanmoins, si le locataire a commis des fautes légitimes et sérieuses, il aurait droit à résilier le bail. Le retard du paiement du loyer ou autres charges, l’inexécution de certaines obligations, la violation des règlements intérieurs de copropriété par le locataire sont des motifs inadmissibles donnant raison à la résiliation du bail par le propriétaire. La détention des animaux dangereux, les nuisances des voisinages ou encore les mauvaises conduites sont aussi des motifs acceptables.
La résiliation du bail du propriétaire avant terme exige, selon la loi, des motifs recevables. Il est à noter que les préavis et les congés sont également pris en compte. Avez-vous une idée du prix de construction d’une maison de 100m2?
Les délais à respecter
Les préavis sont obligatoires pour la résiliation de bail propriétaire avant terme. La loi impose la durée du préavis selon les différents cas : logements meublés ou vides.
Selon la loi Alur, la lettre de congé parvient au locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail pour le logement non meublé ou vide et 3 mois pour les logements meublés. Cette durée est valable quelle que soit la circonstance. La lettre de congé est d’une importance capitale puisqu’il prévient le locataire sur la date de rupture du contrat.
Les motifs valables pour résilier un bail avant terme
La résiliation ne peut s’effectuer qu’à des situations particulières.
Ainsi, quand le propriétaire souhaite résilier le contrat de bail, les congés doivent être clairs et définis.
Congé pour vendre
Il s’agit ici d’un motif de vente de logement. Le propriétaire du bien immobilier a le droit de mettre en vente sa propriété et de demander au locataire de quitter le logement. En revanche, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption.
Il arrive aussi parfois que le propriétaire du logement souhaite vendre sa propriété au locataire. Mais celui-ci n’est pas prêt pour l’achat du bien immobilier, il sera juste délibéré après l’échéance du bail.
Des problèmes graves (maladies, accidents …) qui surviennent peuvent être aussi des motifs inadmissibles. Cela pousse le propriétaire à vendre son bien. La vente sera proposée primordialement au locataire à un tarif attractif.
Congé pour reprendre le logement à une finalité de résidence principale
Cela consiste à loger des familles, conjoint ou concubin, enfants ou parents aussi. Il faut comprendre ici que ces bénéficiaires peuvent utiliser leurs biens en tant que résidence principale. Il habite le logement prioritairement. Le propriétaire peut reprendre son logement qui représente sa résidence principale.
Par contre, cela exige des règles strictes. Pour la résidence secondaire, il se peut que le locataire donne congé à n’importe quand.
Congé pour motif légitime et sérieux
Les problèmes proviennent aussi parfois des locataires. Les impayés, les troubles des voisinages, les transformations non autorisées sont des motifs valables pour le propriétaire de résilier un bail.
Tout cela doit être clair et accompagné de preuve tangible pour être légal. Toute sorte d’inexécution des obligations met en désordre la relation propriétaire-locataire. La résiliation de bail se met en exergue pour le résoudre.
La loi précise un moyen tacite pour donner congé aux locataires. Une lettre recommandée est envoyée au locataire. Cette lettre doit être jointe d’un accusé de réception. Cela prévient le locataire de déménager selon le délai du préavis. Le non-respect de cette procédure peut aboutir au désaccord du locataire, voire même des problèmes au tribunal.
Résilier un bail au locataire protégé
Certains locataires bénéficient d’une protection contre le congé par loi. Cela repose sur des raisons bien précises :
- Avoir une ressource inférieure aux plafonds définis par la loi.
- Héberger une personne âgée de plus de 65 ans. Ces personnes se voient « vulnérables ».
Pour ces cas, le contrat doit être renouvelé automatiquement. La résiliation de bail avant terme exige une solution de relogement au locataire. Un nouveau logement qui se trouve à proximité, même région et même arrondissement doit être proposé par le propriétaire.
Les démarches à suivre
La résiliation bail propriétaire avant terme repose sur des règles spécifiques. La lettre de résiliation contenant les motifs évoqués et le délai de préavis doit être adressée au locataire. Cela se fait par une lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre est remise par un acte d’huissier ou en main propre.
Selon les motifs du propriétaire, la notification de la lettre de résiliation de bail doit préciser :
- Le motif du congé
- Les coordonnées du bénéficiaire de la reprise
- Les liens de parenté existants
- L’Indication confirmant le caractère réel et crédible de la reprise.
La contestation des locataires
Il est possible que la résiliation soit contestée par le locataire dans des cas particuliers. En voici des raisons valables :
- La lettre de congé octroyé par le propriétaire n’a pas été reçue
- Ce n’est pas le bailleur en personne ou son représentant qui l’a remis au locataire
- La lettre de congé a été rédigée sous forme d’une lettre classique
- La lettre de congé a été adressée à un locataire protégé
- La vente du logement se voit fallacieuse ou illégale
- Le locataire n’a pas été informé sur l’offre de vente du logement à des conditions avantageuses.
Mais dans ce cas, le propriétaire devrait recevoir une notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la part du locataire. Les motifs de la contestation doivent être bien définis et mentionnés dans la lettre.
