Quand on revend son appartement au bout de 6 mois pour une raison personnelle (regret, etc.) ou professionnelle, cela revient à s’acquitter de différents crédits, taxes, impôts et charges. En effet, on considère principalement que revendre une maison sans perdre d’argent équivaut à attendre minimum 5 ans après son achat. Avant ce délai, il faudra être tenu de certains frais.
Mais que dit la loi à propos de la revente d’un appartement au bout de 6 mois ? Quels sont les frais tenus pour cette vente dans un délai si court ? Quelles obligations envers la banque ? Toutes nos explications.
Revendre son bien au bout de 6 mois, que dit la loi ?
Selon la loi, rien ne vous empêche de revendre votre bien immobilier au bout de 6 mois suivant votre achat. En effet, la loi n’impose pas de délai minimum pour la revente d’un appartement ou d’une maison, et ce, même quand un crédit immobilier est en cours. Vous pouvez donc revendre votre maison au bout de 2 ans, d’un an et même de 6 mois, quelles que soient les raisons.
Il faut également savoir que s’il s’agit d’une résidence principale, celle-ci est exonérée des plus-values sans condition de délai. Peu importe le bénéfice que vous avez pu réaliser sur cette revente.
Néanmoins, au-delà de la loi, les experts immobiliers déconseillent de revendre son appartement ou sa maison au bout de 6 mois seulement. Il en est pour conséquence de nombreux frais immobiliers, bancaires et d’autres taxes financières que vous n’aurez pas eu le temps de rembourser intégralement après votre achat de courte durée.
Les frais tenus pour la revente rapide d’un appartement
Les frais annexes d’un prêt
Un prêt immobilier s’accompagne de plusieurs frais annexes :
- Les frais d’agence : de 3% à près de 10% du prix d’achat
- Les frais de notaire : 8% du prix d’achat dans l’ancien ou 2 à 3% du prix du bien s’il est neuf.
- Les frais de dossier du prêt immobilier
- Les intérêts liés à l’emprunt
- Les charges de copropriété
- Les impôts locaux
- Les frais de travaux et d’entretien
- Les assurances emprunteur.
Dans le cas où vous revendez votre appartement au bout de 6 mois, il faudra toutefois rembourser ses frais ci-dessus même après la revente si vous n’avez pas réaliser de plus-value sur le prix, qui équivaut au remboursement de ces frais.
Si le prix de votre revente est le même que celui de votre achat 6 mois auparavant, aucune plus-value n’est donc réalisée et ses frais devront être remboursés intégralement, pendant plusieurs mois, voire plusieurs années après (ils peuvent atteindre des dizaines de milliers d’euros).
Les frais pour la revente du bien
Il faut aussi connaître tous les frais qui sont liés à la revente de votre bien immobilier, notamment pour s’assurer que vous êtes bien rentable au moment de l’opération.
- Les frais de diagnostic : ils sont obligatoires et servent à évaluer l’état de l’appartement sur plusieurs niveaux (amiante, plomb, gaz, électricité, performance énergétique,…)
- Les frais de mutation de copropriétés : si votre logement est situé dans une copropriété. Ils sont compris entre 150 et 800 € à attribuer au syndic.
- Les frais de mainlevée d’hypothèque : en cas d’hypothèque sur votre bien immobilier. Ils oscillent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial du prêt.
- Les honoraires d’agence : si vous confiez la vente à un professionnel.
QUID de la revente d’une résidence secondaire ?
Si vous comptez revendre au bout de 6 mois d’achat une résidence secondaire, vous devrez payer la taxe sur la plue-value, contrairement dans le cas où il s’agit d’une résidence principale.
Cette non-exonération vaut aussi pour une résidence destinée à la location ou pour un appartement inoccupé (vacant). Vous ne serez néanmoins pas tenu de cette taxe s’il s’agit d’une première vente.
Les obligations envers la banque prêteuse
En principe, le crédit sera toujours en cours de remboursement 6 mois après votre achat. Dans ce cas, si vous le vendez au bout de ce court délai, vous pouvez tout à fait rembourser le crédit avec l’argent de la revente.
Si le prix est supérieur au prix initial, vous aurez fait une plus-value et vous pourrez rembourser intégralement le prêt. En revanche, si le coût de la revente s’avère inférieur au prix d’achat, vous devez continuer à rembourser l’emprunt bancaire tous les mois.
D’ailleurs, il est possible d’établir un remboursement anticipé à la banque. Toutefois, cela engendre des frais supplémentaires : cela s’appelle Indemnité de remboursement anticipé (IRA). Elles sont fixées à 3% maximum du capital restant ou à l’équivalent de 6 mensualités d’intérêts courus. Il est toutefois possible de négocier ces indemnités-là avec la banque, voire même de les supprimer en fonction du motif de la revente (mutation ou cessation forcée professionnelle, décès d’un des co-emprunteurs…) selon l’article L313-48 du Code de la consommation.
Vendre son appartement sans rembourser le crédit, est-ce possible ?
C’est possible mais très difficile. Dans la majorité des cas, c’est l’appartement même qui fera office de garantie auprès de l’établissement bancaire en cas d’impossibilité de remboursement du crédit immobilier. Toutefois, les frais bancaires mensuels vous coûteront beaucoup plus cher qu’un remboursement intégral au moment de la vente.
Revendre un bien au bout de 6 mois : d’autres points à savoir
- Il est préférable de revendre son appartement lorsque vous l’aurez au moins vendu à un coût supérieur au prix initial et que vous aurez au moins remboursé de manière suffisante le crédit immobilier.
- La revente forcée d’un appartement neuf ou en cours de construction est exemptée de taxe sur la plue-value en cas de divorce, séparation, rupture de Pacs, mutation professionnelle ou décès du conjoint.
- Parfois, le contrat du prêt immobilier initial dispose d’une clause de domiciliation de revenu. C’est une clause obligeant l’emprunteur à domicilier ses revenus principaux (salaires, allocations, revenus fonciers, etc.) au sein de la banque qui lui accorde le crédit. Il est donc impossible de changer de banque pendant 10 ans maximum, sous réserve de pénalités.
- Il faudra prendre en compte les frais de perte d’épargne lorsque vous revendez le bien au bout de 6 mois. En effet, vous ne bénéficierez plus des revenus liés à votre investissement.
