grande maison avec panneau à vendre

Le conjoint survivant peut-il vendre sa maison ? La réponse de notre expert

En possédant une maison avec son époux ou son épouse, vous bénéficiez d’un droit égal l’un et l’autre sur le bien immobilier. Lorsque votre conjoint décède, vous héritez automatiquement du bien en question. Il est donc possible de le vendre. Mais ce droit aspire à quelques limites et conditions. Détails.

Bien immobilier : les droits du conjoint survivant

Il faut noter que le conjoint survivant (non divorcé ni séparé) devient un héritier à part entière selon la loi lors du décès de l’autre conjoint. Il a donc des droits sur les biens immobiliers du défunt. 

Toutefois, ces droits ne seront pas les mêmes en fonction que vous avez eu ou non des enfants ensemble, ou que le défunt a déjà eu des enfants d’une précédente union. 

Le choix du conjoint survivant : l’usufruit ou la pleine propriété du quart du bien

Lorsque décède le propriétaire d’un bien immobilier, son conjoint survivant est libre d’avoir le choix entre l’usufruit de la totalité de sa maison (c’est-à-dire le droit d’utiliser les biens ou d’en percevoir les revenus) ou la pleine propriété du quart du bien

Néanmoins, si le conjoint survivant n’a toujours pas fait son choix écrit au notaire au bout de 3 mois suivant la demande de l’héritier, la loi fera comme s’il avait opté pour l’usufruit. 

Si vous avez besoin de conseils concernant le choix de l’usufruit ou la pleine propriété du quart, il faudra se tourner vers un notaire afin qu’il puisse analyser la situation familiale et le patrimoine de la famille avant de vous conseiller le meilleur choix pour votre cas personnel. 

Il faut savoir que la décision prise sera définitive.

  • Si vous choisissez l’usufruit de la maison : vos enfants en seront nu-propriétaires, et il se passera un démembrement de propriété. C’est-à-dire que si vous souhaitez vendre le bien, vous devez au préalable obtenir leur accord.
  • Si vous choisissez la pleine propriété du quart du bien : vos enfants hériteront du ¾ en pleine propriété également. Il y aura ainsi une co-indivision. Pour vendre la maison à ce moment-là, l’accord de tous les indivisaires est bien entendu obligatoire. 

Si un indivisaire bloque la vente du bien par son désaccord, vous pouvez saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour effectuer une vente forcée (ce qui n’est pas le cas en cas de démembrement de propriété). 

Charges et dépenses de la maison, qui s’en occupe ?

Lorsque le bien immobilier est en indivision, toutes les dépenses de la maison, c’est-à-dire les factures de gaz, d’électricité, d’eau, les impôts, les frais de réparation, doivent être prises en charge par tous les indivisaires

Toutefois, si la maison est en démembrement, toutes ces charges et dépenses seront sous la responsabilité de l’usufruitier, en l’occurrence, du conjoint survivant.

Un usufruit qui peut être converti

Selon l’article 759 du Code Civil, l’usufruit qui appartient au conjoint survivant peut être converti en rente viagère s’il le souhaite lui-même ou si un héritier en fait la demande. En cas de discorde avec les héritiers et le conjoint, il est possible de saisir le juge jusqu’à ce que le partage définitif ait lieu. 

À noter que la conversion de l’usufruit doit toujours faire l’objet de l’accord du conjoint encore en vie.

L’usufruit peut également être converti en capital, encore une fois à la suite d’un commun accord avec tous les héritiers.

maison autour des héritiers

Les conditions de succession de la maison selon la situation familiale du conjoint décédé

  • Le défunt a des enfants nés de différentes unions ; le conjoint survivant n’aura donc pas d’autres choix que de disposer de la pleine propriété du quart du bien. 
  • Le défunt a encore ses parents et n’a pas d’enfant : son conjoint reçoit alors la moitié de ses biens, et les parents du propriétaire décédé recevront un quart chacun. 
  • Le défunt a encore un seul de ses parents : le conjoint survivant reçoit ici le trois quart des biens, et le parent reçoit le quart restant. 
  • Le défunt n’a aucun enfant ni ses parents : le conjoint survivant hérite, bien entendu, de la totalité de la succession et pourra même vendre la maison sans nécessité l’accord d’un tiers. Exception faite des biens obtenus par donation ou succession de ses parents ou grands-parents. Ces biens en question seront reversés à ses frères et sœurs ou aux enfants de ceux-ci. 

Il faut savoir que toutes ces règles légales énoncées ne seront appliquées que dans le seul cas où il n’y a pas de testament mentionnant le contraire ou de donation entre époux par le défunt. 

Le droit temporaire du conjoint survivant sur la maison

S’il n’y a rien de tel mentionné dans le testament du propriétaire, le conjoint survivant a automatiquement le droit d’occuper la maison pendant un an, à titre gratuit, si celle-ci constitue sa résidence principale.

Il en est de même si vous êtes locataire : les loyers seront couverts par les héritiers de la succession. 

L’année écoulée, le conjoint survivant a le droit d’exploiter son droit viager au logement ou droit d’habitation permanent, si ce n’est pas contre-indiqué dans le testament. 

Il peut faire valoir ce droit uniquement s’il est aussi propriétaire de la maison avec le défunt et qu’ils ont des enfants ensemble. Ce qui signifie donc qu’il peut habiter dans cette résidence principale, car elle fait partie de ses droits de succession. Si les héritiers veulent vendre la maison, ils devront alors attendre le décès du conjoint survivant.

Conjoint survivant : peut-il donc vendre sa maison ? 

La réponse est oui s’il n’y a aucun autre héritier dans la succession mis à part le conjoint survivant ou si ce dernier a obtenu l’accord de tous les héritiers. 

Si la question est “peut-il vendre sa maison sans l’accord des autres héritiers”, la réponse est non. Il faudra bien évidemment obtenir leur accord.

Comme mentionné plus haut, la vente de la maison doit se faire avec la validation de tous les indivisaires (en cas de pleine propriété) ou de tous les nus-propriétaires (en cas d’usufruit).

Le conjoint survivant, une fois l’accord de tous les héritiers, devra alors faire une estimation immobilière pour fixer le prix de vente de la maison